“Diez gráficos para entender cómo ha cambiado el sector inmobiliario desde el boom”
Las heridas que provocó el estallido de la burbuja siguen doliendo y, aun así, son muchos los que creen que se está generando un nuevo boom. Una teoría que está muy lejos de la realidad que muestran las cifras oficiales. Se están firmando sólo un 22% de las hipotecas que entonces, el m2 de suelo cuesta la mitad, la deuda de las familias sigue bajando, el precio de la vivienda sube a un ritmo más contenido, se conceden 16 veces menos licencias de obra nueva y el esfuerzo financiero para adquirir un piso es inferior. Además, el alquiler se ha convertido en una alternativa real para quienes buscan casa.
Repasamos 10 de los indicadores más importantes del sector para mostrar que la normalización del ladrillo es un hecho y que se están sentando las bases de su recuperación, pero que de momento no hay señales que nos lleven a pensar en nuevos desfases inmobiliarios:
1. Los precios suben la mitad (y han estado años bajando)
Actualmente, el precio por m2 de la vivienda libre se sitúa en 1.525,8 euros. Según el Ministerio de Fomento, se trata del nivel más elevado desde 2012, aunque sigue lejos de los más de 2.100 euros que vimos a principios de 2008.
La vivienda acumula ya cuatro trimestres consecutivos de subidas y el mercado da por hecho que la tendencia alcista se mantendrá durante varios años, aunque insiste en que no se llegará a los incrementos vistos en 2007, cuando la vivienda llegó a encarecerse más de un 7% interanual en un solo trimestre. Además, no podemos olvidar que los precios bajaron de forma ininterrumpida entre finales de 2008 y principios de 2015, por lo que aún queda margen de mejora. Según bancos y agencias de rating, los precios se irán ralentizando a partir de 2018.
2. Se venden casi un 40% menos de casas
Actualmente se están vendiendo más de 1.400 casas al día en España. Según el INE, en mayo se formalizaron casi 45.000 operaciones, la cifra más alta desde febrero de 2011. En el acumulado del año, el número de compraventas se acerca a las 200.000 y los expertos creen que 2017 podría saldarse con unas 450.000-500.000 casas vendidas, mientras que en 2018 podríamos llegar a ver más de medio millón de transacciones. A pesar de que el número pueda parecer muy elevado, lo cierto es que en 2007 se llegaron a cerrar 775.300 operaciones.
3. La elevada demanda de alquiler impulsa los precios
Otro de los cambios más significativos que ha vivido el mercado inmobiliario desde el boom es el creciente peso que está adquiriendo el alquiler residencial. Como asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “el alquiler ha venido para quedarse”.
Esta alternativa habitacional ha ido cogiendo tracción gracias a factores como la movilidad geográfica y las escasas opciones de los jóvenes para comprarse una vivienda. La demanda de viviendas en alquiler supera con creces la oferta en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde los precios del metro cuadrado están en zona de máximos históricos. En la capital, por ejemplo, el precio se encuentra en 14,6 euros/m2 según los datos de idealista, frente a los 12,7 euros de 2007, mientras que en la Ciudad Condal el precio ronda los 17,8 euros/m2, frente a los 14,5 euros pre-crisis. No obstante, ya se está observando un pequeño freno en el encarecimiento de precios en ambas ciudades.
4. Comprar una casa exige mucho menos esfuerzo
Otro de los mejores termómetros del sector inmobiliario es el esfuerzo financiero para adquirir una vivienda, es decir, el número de años de salario íntegro que es necesario destinar para la compra del inmueble. En este caso, los datos del Banco de España sitúan el esfuerzo financiero en 6,9 años, lejos de los 9 años registrados en 2007. Desde el primer trimestre de 2012, este indicador se mantiene por debajo de 7 años, aunque en los últimos tiempos se ha producido una leve subida como consecuencia de que los precios de la vivienda están subiendo más rápido que los salarios.
5. Solo se firman un 22% de las hipotecas del boom
La firma de préstamos para comprar vivienda no deja de subir: la última cifra disponible del INE, correspondiente al pasado mes de mayo, deja entrever que la formalización de hipotecas está en máximos desde principios de 2012, aunque la cifra sigue siendo testimonial si la comparamos con las del pico de la burbuja. En septiembre de 2005 se llegaron a constituir casi 130.000 hipotecas, las mismas que entre enero y mayo de este año. Si comparamos la cifra de mayo con la de aquel septiembre, descubrimos que solo se firma un 22% de las hipotecas del boom.
Otro de los cambios más destacados relacionados con el mercado hipotecario es el tirón del tipo fijo: a pesar de que en 2008 eran fijos 3 de cada 100 préstamos, actualmente la proporción se sitúa en torno al 40%. Así, España se está acercando a los niveles del resto de Europa y se está preparando para la futura subida de los tipos de interés, que encarecerá las cuotas hipotecarias.
6. El euríbor a 12 meses, del 5% a mínimos históricos
El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas que hay constituidas en España, ha protagonizado uno de los cambios más radicales desde el pico de la burbuja. Actualmente, este índice se encuentra en mínimos históricos (cerró julio en el -0,154%) y acumula casi un año y medio en terreno negativo (el primer mes en el que cerró por debajo de cero en tasa mensual fue febrero de 2016), lo que ha permitido abaratar con fuerza las cuotas de las hipotecas a tipo variable. Estos niveles están muy lejos de los máximos que marcó en verano de 2008, cuando llegó a situarse por encima del 5,3%, según los datos del Banco de España.
Los expertos creen que el año que viene podríamos ver un cambio de tendencia en el indicador, aunque todas las quinielas apuntan a que la vuelta al terreno positivo será muy gradual, en línea con la que previsiblemente vivirán los tipos de interés en la eurozona. De momento, al menos, el interés medio de las hipotecas está más bajo que nunca.
7. La deuda de las familias ligada a la vivienda, en niveles de 2005
Otro de los mejores indicadores para medir cómo ha cambiado el sector inmobiliario es mirar la deuda ligada a la vivienda de los hogares. Según los datos del Banco de España, el endeudamiento se situó en mayo en 537.211 millones de euros. La cifra asusta, sobre todo si tenemos en cuenta que representa prácticamente la mitad del PIB actual; sin embargo, está lejos de los niveles que vimos hace unos años.
Solo en los cinco primeros de 2017, las familias se han quitado de encima 7.100 millones de euros de deuda hipotecaria, lo que se traduce en unos 39 millones al día. Desde el máximo de 2010 (cuando la cifra rozó los 680.000 millones), el ajuste ronda los 143.000 millones. La deuda actual es la más baja desde 2005 y las familias españolas ya están entre las que destinan menos renta a pagar sus deudas a escala global.
8. El stock de viviendas, en mínimos de los últimos 10 años
El número de viviendas nuevas sin vender en España alcanzó las 491.693 unidades en 2016, un 4,3% interanual menos y su segundo dato más bajo desde 2007. Por primera vez desde hace 10 años el stock cae por debajo del medio millón de casas nuevas vacías. La vivienda nueva sin vender alcanzó su máximo histórico en 2009, cuando se acumularon las 649.750 unidades, sobre todo concentradas en los municipios del Levante. La digestión del stock va a distinto ritmo según la región: la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía acaparan cerca del 50% de estas viviendas.
9. El m2 de suelo urbano cuesta menos de la mitad
Si hablamos del sector inmobiliario es imprescindible hacer una mención especial al suelo, que es la materia prima de la actividad. En este caso, basta repasar cómo ha ido cayendo el precio del m2 en las grandes ciudades para darnos cuenta de que seguimos a mucha distancia de los niveles de la burbuja. Si en 2007 el m2 de suelo urbano superaba ampliamente los 600 euros, actualmente ronda los 300 euros. Y no podemos olvidar que gran parte de los problemas del boom fue el desorbitado precio de los terrenos, que acabaron trasladándose al de las casas. De hecho, los promotores explican que la mitad del coste de una vivienda nueva corresponde con el precio del suelo, mientras que otro 25% equivale a los impuestos y el otro 25% restante al coste de producción.
10. Se conceden 16 veces menos visados de obra nueva
Los permisos para construir viviendas continúan remontando el vuelo. Solo en los cinco primeros meses del año se han concedido más de 35.552 visados de obra nueva, una cifra que prácticamente supera a las registradas en todo 2013, el año más complicado para la economía y el sector residencial. No obstante, si ponemos la mejora en perspectiva, descubrimos que las licencias que se otorgan para levantar casas no están ni siquiera cerca de las concedidas durante el pico de la burbuja. Solo en septiembre de 2006 se tramitaron casi 127.000 permisos, más que en todo 2015 y 2016 juntos.
Fuente: Idealista
