¿En qué inmobiliarias invertir ahora?

Tras el debut de Neinor en Bolsa surge la incógnita de si en este momento son más apropiadas las patrimonialistas o las promotoras

Los indicadores inmobiliarios apuntan a una recuperación del mercado. Además, como describe Nuria Álvarez, de Renta 4, ésta es gradual, sana, lo que hace pensar que no se va a acabar pronto. Por eso, en su opinión, en una cartera, alguna acción del sector inmobiliario hay que tener. La incógnita, sobre todo tras el desembarco de la promotora Neinor, está en si es más interesante invertir en las compañías que compran suelo, construyen viviendas y las venden, o en las patrimonialistas, las que explotan vía alquiler sus inmuebles.

Álvarez comenta que, en un contexto de recuperación, las patrimonialistas, que en España son sobre todo socimis, exentas del Impuesto de Sociedades y obligadas a tener su patrimonio en alquiler y a repartir el grueso de su beneficio en forma de dividendos, son las que primero se recuperan, porque se ven beneficiadas por un aumento de la demanda de espacio por parte de las empresas cuya actividad crece. A continuación, se unen las promotoras de viviendas, que retoman los desarrollos para satisfacer la demanda de quienes han recuperado su empleo. De ser así, el mercado español habría seguido una evolución lógica: las socimis fueron las primeras que salieron a cotizar con el inicio de la recuperación y no ha sido hasta ahora que ha debutado en Bolsa una promotora, Neinor, aunque quedaran otras del ciclo anterior en el parqué.

Según Jesús de Blas, de Bankoa-Crédit Agricole, las socimis han decepcionado en la primera fase que describía Álvarez. De Blas cree que este subsector inmobiliario falta que se asiente, que deje de crecer y que pueda contar con un perímetro más consistente para saber qué flujo de dividendos se puede esperar. En cuanto a la promotora que se acaba de estrenar, cree que si bien es una compañía más procíclica y, por eso, se pueden esperar más subidas, comenta que su plan es muy ambicioso teniendo en cuenta su dimensión actual.

Una cuestión de ciclo

Para Carlos Val-Carreres, gestor de Lierde, existe una cuestión cíclica a considerar: ante la subida del valor de los activos, las rentabilidades que obtienen las patrimonialistas ya se han reducido y quizás sea un mejor momento para las promotoras. En este sentido, explica cuáles son sus compañías favoritas. En primer lugar, Realia, porque es una compañía que tiene una bolsa de suelo muy grande en Madrid, Barcelona y Baleares. «Siempre ha tenido actividad patrimonial y de promoción. Esta última ha estado un poco parada, pero ahora se encuentra en una situación fabulosa porque tiene suelo y dinero para construir», explica Val-Carreres.

Entre las socimis, se inclina por Lar, porque está desarrollando centros comerciales en Sevilla y en Sagunto, que ya están prealquilándose y además vende pisos en Juan Bravo, en Madrid, a los precios más altos de la capital. Por último, apuesta por Renta Corporación, porque cree que también se puede ver favorecida por este momento del ciclo más positivo para la creación de valor con la promoción que para la generación de rentas, ya que reforma y transforma el uso de edificios. También le ve potencial a Merlin por su tamaño y la integración pendiente de sus últimas adquisiciones.

Josep Monsó, de GVC Gaesco Beka, señala que hay que prestar atención si se quiere invertir en una industria «muerta» que puede tener recorrido si mejora como lo está haciendo en según que zonas, o si se hace en edificios ya hechos y ya alquilados, a través de las socimis en las que, a su vez, hay que prestar atención a la rentabilidad que proporcionan, así como a la agresividad de sus inversiones.

Carteras mixtas

Al final, las apuestas de Monsó son mixtas. Por un lado, le gusta la construcción con Quabit, porque tiene suelo en muchos sitios con potencial y, sobre todo, porque ha hecho una limpieza espectacular de la deuda y ha logrado financiación para construir. La prefiere a Neinor porque está más barata y porque ve en Neinor un perfil más financiero en busca de una oportunidad que puede salir, o no. En cuanto a las socimis, explica que no entró en Hispania y ahora ya no lo hará, dado que el instrumento está cerrado y a la espera de su venta en unos años. Acaba de desinvertir en Axiare, porque a estos precios ya cotiza que va a alquilar sus activos a buen ritmo, cuando éstos no son ‘prime’, y también la posibilidad de que Colonial acabe comprándola. En Merlin está reduciendo, debido a la agresividad de sus compras y porque el último paquete que ha adquirido, el de Metrovacesa, incluye demasiado riesgo, aunque reconoce que es la compañía que parecen haber escogido los inversores extranjeros para sacar partido de la recuperación española. A cambio, apuesta por Colonial, porque es la que cuenta con el mejor ‘portfolio’ de todas, con inmuebles de gran calidad.

Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, añade que ambos tipos de empresas, las patrimonialistas y las promotoras son diferentes, pero más que por el ciclo, por los inversores para los que son idóneas unas y otras. Así, las socimis, en general, por sus elevados y previsibles flujos de caja responden a un perfil de inversor conservador, mientras que las compañías promotoras presentan un riesgo superior. Pero sus apuestas son mixtas. Por un lado, le gusta Colonial, porque la calidad de sus activos es irrepetible, lo que implica que subirán tanto en valoraciones como en rentas. Y además, cree que tiene interés Merlín, compañía a la que le ve potencial. Por último, su firma acudió a la salida a Bolsa de la promotora Neinor, porque es una compañía pequeña con un plan estratégico que tiene cabida en el entorno actual de mercado.